M&A Report（October，2021）丨Can the EverGrand Group overcome its crisis?
本期要点：
1. 详细疏理恒大自救之路，恒大能否转危为安？
2. 谋打破欧美垄断，中集并购海运冷机核心技术。
3. 京东持续加码物流地产。
详情请见“二、重点并购交易评述”。
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一、中国公司9月并购交易Top 10
二、重点并购交易评述
（一）深陷债务危机的恒大不断进行资产甩卖，自救之路道阻且长
9月29日，中国恒大(3333.HK)公告，公司拟以5.7元/股出售所持盛京银行19.93%股权，该笔交易预计将会帮助恒大回笼近百亿的资金，但与2019年恒大以6元/股的价格认购盛京银行的股权相比，恒大在该笔交易中依然无法获得盈利。
除盛京银行外，恒大已经完成了多起资产出售。出售恒腾网络11%股权，总代价约为32.5亿港元；出售深圳市高新投集团有限公司7.08%股权，总代价约为人民币10.4亿元；出售恒大冰泉集团有限公司49%股权，总代价约为人民币20亿元；出售5个地产项目股权及非核心资产，总代价约为人民币92.7亿元，此外恒大也在积极出售新能源汽车板块和物业板块业务。
恒大物业是恒大地产以外最有价值的业务之一，在恒大集团整体经营困难的背景下，恒大物业依然保持着良好的态势。2020年恒大物业实现净利润26.47亿元，2021年上半年实现净利润19.34亿元，全年有望突破40亿元，因此除地产板块以外，恒大物业毫无疑问是最赚钱的业务。
自恒大披露拟出售恒大物业股权以来，市场便传出多家受让方的消息，碧桂园和万科等房地产巨头都传出有意收购，但都没有最后成型，而另一家地产巨头合生创展集团(0754.HK)近日据传将会以约200亿港元的资金收购恒大物业51%的股权，这也意味着恒大将会失去恒大物业的控制权，出售恒大物业这一优质资产也彰显了恒大自救的决心。
望华点评：
在地产行业整体流动性趋紧+自身债务危机的双重影响下，恒大不得不频繁进行资产出售回笼资金来实施自救，但这些资金能否帮助恒大重生我们不得而知。恒大在抓住“出售资产”这一根救命稻草的同时，也会面临着接盘方的谈判压价，恒大可能不得不低价转让一些资产来度过危机，恒大究竟能否摆脱流动性之困还需要进一步关注。
（二）中集集团收购马士基集装箱工业，获海运冷机核心技术
9月29日，中集集团(000039.SZ)公告，公司拟以10.8亿美元收购A.P.穆勒-马士基集团（“马士基集团”）旗下的海运冷机与冷藏集装箱制造业务马士基集装箱工业，具体涉及两家实体公司100%股权：丹麦马士基工业公司及青岛马士基集装箱工业有限公司，目前该笔交易还在履行必要的交割程序，预计将会在2022年完成。
近年来，马士基集团一直在推动业务转型，致力于成为一家综合的集装箱航运物流公司，为此公司有意剥离一些战略契合度较低的资产，出售马士基集装箱工业是公司战略转型的重要一环。对于马士基集团来说，选择在此时出售也是一个非常好的时机，在刚刚过去的2020年，马士基集装箱工业取得了历史最佳业绩，这无疑会带来一个估值的提升。
过去30年，中集集团其实一直是马士基集团重要的合作伙伴，这笔收购无疑彰显了中集集团对于冷链物流行业未来发展的信心。根据麦肯锡的最新预测数据显示，全球冷货海运贸易在2024年将增长至1.56亿吨，5年(2020-2024）复合增长率将达3.71%，其中预计2024年海运易腐货品中的冷藏箱化率将提升至92%，海运冷藏装备市场未来的增长动力依然十分强劲。
中集集团正是基于自身业务发展和行业前景的考虑，有意将冷链物流打造为一个新的成长性业务。本次收购完成后，中集集团的海运冷藏箱将从领先的保温技术向核心的制冷技术升级，这对于打破欧美企业在国际海运冷机市场的鳌头地位具有重要的战略意义。
望华点评：
此次交易是中集集团和马士基集团基于自身战略转型的背景下发生的，处于战略聚焦期的马士基集团亟需剥离一些非核心资产，中集集团则需要积极培育成长性业务。收购马士基集装箱工业以后，中集集团将会获得国际领先的冷链装备制造能力，这也将与中集集团旗下的冷藏车、移动冷库、跨境冷链物流运输服务等产生协同效应。
（三）京东拟收购中国物流资产，继续升级物流地产板块业务
9月3日，京东旗下附属公司京东智能产业发展和中国物流资产(1589.HK)联合公告，京东智能产业发展将会以要约收购的方式收购中国物流资产26.38%股权，交易总对价为39.9亿港元。交易完成后，京东智能产业发展的持股比例将会达到37.02%，成为第一大股东。
中国物流资产目前拥有320万平出租率稳定在91.1%的物流设施，并且营收一直保持着稳健增长，公司除了京东以外也吸引到了很多其他的股权竞购者，像黑石、美团等都曾传出有意收购中国物流资产股权。
电商崛起、消费持续增长以及中产人口的提升等因素都刺激了对物流基础设施的需求。根据仲量联行的统计数据显示，2020年物流资产在中国房地产大宗交易市场中的份额从之前的5%左右大幅提高至10%-12%，这也是导致物流资产行业频频获得资本青睐的原因，如黑石集团于2017年在国内设立物流基础设施管理平台龙地物流，并在2018年以2.75亿元的价格收购东百集团旗下物流开发建设及运营主体佛山睿优80%股权。
对于京东来说，由于其本身就有一定的仓储物流技术沉淀，通过收购中国物流资产可以进一步为第三方物流、其他电商的仓储服务提供先进的解决方案，虽然在物流地产领域普洛斯占据了最大的市场份额，但是京东与中国物流资产的联合毫无疑问将会成为一股强劲的力量。
此外，此次交易也可能会进一步触发强制性有条件现金要约，即若在四个月内获得特定资格股份接纳，京东智能产业发展有望将中国物流资产私有化。一旦私有化完成后，双方会更加着眼于长期增长及利益战略决策，而不受上市公司的监管限制、市场期望压力及股价波动影响，这也有利于物流资产业务的整合。
望华点评：
此次交易是物流地产领域跑马圈地的一个缩影，对于在物流领域布局良久的京东来说，收购中国物流资产是其构建业务“护城河”的重要环节，旨在形成更大的规模效应。而强者恒强也是物流地产行业一个显著特点，拥有先发优势的京东后续会有更多的资本运作，京东集团、京东物流和中国物流资产也有望在未来产生巨大的联动效应。
三、宏观经济指标
望华官网：www.bmcg.com.cn