每周热点丨“断供潮”持续发酵,180个楼盘业主集体停止还贷
每 周 热 点
(7月11日-7月17日)
· 编者按 ·
近期,多个地区购房者因楼房延期交付或项目停工疑似“烂尾”而决定停止还贷,“断供潮”持续发酵且迅速蔓延,这一现象引发了社会广泛关注。大规模烂尾带来的“断供潮”对刚刚有点起色的房地产市场带来了极大的负面影响,同时,在多地停贷风波的利空消息影响下,银行板块也受到重挫。对此,多家银行和相应监管部门做出紧急回应。
核心关注点一:楼房延期交付,业主集体“断供”
据广发证券研究以较高口径估算,目前房产行业停工面积约为行业施工面积97亿平米的5%左右,总量约为5亿平米。其中,违约房企的停工面积约占其施工总面积的20%左右。而违约房企占中国房地产行业总产能的比例约为25%。据不完全统计,截至7月14日,全国已有超过180个楼盘的业主联名集体停止还贷,涉及地区包括北京、上海、河南、河北、湖北、湖南、江西、广西、山西、辽宁、安徽、福建、江苏、云南等多个省份。
核心关注点二:银行股全线下跌,多家银行声称风险可控
受“断供潮”影响,7月13日,银行股已出现全线下跌。13日收盘,A股银行股全线下挫。江苏银行、成都银行领跌,分别下跌4.4%、4.12%;邮储银行、招商银行、兴业银行、平安银行均跌超3%。7月14日,在大盘飘红的情况下,A股银行板块跌超2%,其中39家银行股价下跌,多家银行跌幅超过3%。当日,17家银行火速回应,披露停贷事件摸排情况,称涉及“停贷事件”楼盘的业务整体规模较小,当前风险可控。
核心关注点三:地方政府加强商品房预售资金监管
针对“断供潮”风波,地方政府收紧商品房预售资金监管政策。7月14日,西安住建局等多部门联合发布《关于印发防范商品房延期交房增量问题工作措施的通知》,全国首个针对延期交房政策出炉。其核心内容在于强化商品房预售资金监管,规定商品房预售资金(包括定金、首付款、购房贷款及其他形式的全部房款)应全部直接存入专用监管账户进行监管,开发企业不得直接收取或另设账户收存购房人的购房款。
同日,银保监会有关部门负责人做出官方回应,认为解决个别房企楼盘出现延期交付情况的关键在于“保交楼”,并表示下一步银保监会将保持房地产金融政策的连续性、稳定性,保持房地产融资平稳有序,支持商品房市场更好满足购房者合理住房需求,引导金融机构市场化参与风险处置,加强与住建部门、人民银行工作协同,支持地方政府积极推进“保交楼、保民生、保稳定”工作,依法依规做好相关金融服务,促进房地产业良性循环和健康发展。
详见本期第五部分专题。
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一、主要监管部门政策汇总
1. 发改委:以工代赈促进当地群众就业增收
近日,国务院办公厅同意并公布国家发展改革委《关于在重点工程项目中大力实施以工代赈促进当地群众就业增收工作方案》(以下简称“《工作方案》),《工作方案》提出要围绕交通、水利、能源、农业农村、城镇建设、生态环境、灾后恢复重建等七大建设领域,推动政府投资重点工程项目实施以工代赈,形成以工代赈年度重点项目清单,并以县域为主组织动员当地群众参与,帮助当地群众就近务工实现就业增收。政府将进一步扩大以工代赈投资规模,在重点工程配套设施建设中实施一批以工代赈中央预算内投资项目,劳务报酬占中央资金比例由原规定的15%以上提高到30%以上,并尽可能增加。同时,鼓励各类金融机构依法依规加大对实施以工代赈项目的融资支持力度。引导民营企业、社会组织等各类社会力量采取以工代赈方式组织实施公益性项目。
2. 财政部进一步完善商业保险公司绩效评价体系
7月12日,财政部发布《商业保险公司绩效评价办法》,将绩效评价指标由原先的“盈利能力、经营增长、资产质量、偿付能力”四类指标,调整为“服务国家发展目标和实体经济、发展质量、风险防控、经营效益”四类,每类权重均为25%。根据绩效评级得分结果划分优、良、中、低、差五个档次,划分档次的分数线设定为80、65、50和40分。同时,设置了加减分项,例如,商业保险公司在贯彻落实服务实体经济、防控金融风险、深化金融改革相关决策部署方面积极有力、精准到位、措施得当的,根据通报表扬、表彰情况等给予1-5分加分。若年度绩效评价档次达不到中档的,商业保险公司应当对照绩效评价结果计分表,及时总结原因,分析差距,加强管理,改进考核。
3. 国资委:深化中央企业专业化整合,优化企业资源配置和国有经济布局
7月12日,国资委召开中央企业深化专业化整合工作推进会。会议指出,近年来中央企业专业化整合取得显著成效,例如,整合中央企业输配电装备制造资源组建中国电气装备,牵头、参与国家重点研发计划项目25项,攻克了特高压输电关键部件、直流电缆等产品一系列“卡脖子”问题等。国资委党委委员、副主任翁杰明提出,下一步工作目标是:深化中央企业专业化整合,有效解决中央企业之间的同质化竞争、重复建设等问题,聚焦主责主业,培育一批专业水平高、创新能力强、引领作用突出的“专精特新”子企业,实现产业集团与投资运营公司、中央企业与地方企业的协同联动,推动资源配置和国有经济布局结构不断优化。
4. 住建部、国家发改委发布《城乡建设领域碳达峰实施方案》
根据《中国建筑能耗研究报告(2021)》,在中国,建筑全过程碳排放总量占全国碳排放的比重超过50%。为实现碳达峰目标,《方案》要求城市组团内平均人口密度原则不应超过1万人/平方公里。主城区道路网密度应大于8公里/平方公里。新建超高层建筑将被严格控制。《方案》提出,2025年城镇新建建筑全面执行绿色建筑标准,星级绿色建筑占比达到30%以上,新建政府投资公益性公共建筑和大型公共建筑全部达到一星级以上。新建公共建筑本体达到78%节能要求。2030年前实现城乡建设领域碳达峰。
5. 国务院常务会议部署加力稳岗拓岗的政策举措,确保就业大局稳定
就业是头等民生大事,是稳经济大盘的重要支撑。7月13日,李克强主持召开国务院常务会议,部署多项举措稳岗拓岗,稳定就业大局。会议指出,支持以创业带就业,对符合条件的初创企业和个体工商户,继续发放最高20万元创业担保贷款并由财政贴息;支持服务外包产业吸纳毕业生,对未就业毕业生“一人一策”提供不断线帮扶服务。同时,要保障劳动者平等就业权利,严禁在就业上歧视曾经新冠病毒核酸检测阳性的康复者,对此类歧视现象发现一起严肃处理一起。
6. 李克强主持召开经济形势专家和企业家座谈会
7月12日,中共中央政治局常委、国务院总理李克强主持召开经济形势专家和企业家座谈会,苏剑、伍戈等专家和国家电力投资集团、从事跨境电商服务的敦煌网公司、从事产业园运营服务的北京联东公司等企业负责人发言。李克强总理提出,一揽子稳经济政策措施效果明显,5月主要经济指标跌幅收窄,6月经济企稳回升,要抓住经济恢复重要窗口期,保持宏观政策连续性,既要有力,尤其要加大稳经济一揽子政策等实施力度,又要合理适度,不预支未来。
二、地方政府及产业协会政策动向
1. 郑州市出台11项稳就业措施
7月8日,郑州市人民政府发布《郑州市稳就业若干政策措施》,部署包括政策支持、转移就业、精准帮扶、创业担保、创业培训等内容的11项稳就业措施,其中明确,将大型企业失业保险稳岗返还比例由30%提至50%,中小微企业返还比例由60%最高提至90%,执行期限至2022年12月31日。实施郑州市青年创新创业行动,每年在郑州各类用人单位中推出20万个就业岗位。对招用应届高校毕业生,签订1年以上劳动合同并按规定缴纳社会保险费的企业,由市财政给予一定补贴。优化创业服务模式,全年完成创业培训4万人左右;高质量推进“人人持证、技能河南”建设,全年完成职业技能培训40.5万人次,新增技能人才39万人。
2. 浙江省出台稳外贸稳外资十条措施
7月11日,浙江省政府办公厅印发《关于支持稳外贸稳外资十条措施的通知》,进一步解决外资企业当前面临的问题,主要包括:(一)落实外贸企业白名单管理机制,引导各地出入境管理部门开设商务人士服务专窗,实行“一对一”、24小时服务,实现商务人员出入境证件应发尽发、能发快发;(二)组织实施商务包机,推动增加定期航班航线和班次,加强对商务包机和定期航班的政策支持;(三)出台新一批省级重点类展会目录,重点支持境外专业展会不少于50场,支持企业以“代参展”等多种方式开拓国际市场;(四)通过“四港”云平台,面向省内中小微外贸企业直接投放不少于5万个标箱的平价舱位,积极化解订舱难、运费高等问题;(五)进一步扩大出口信用保险覆盖面,力争实现出口额500万美元以下企业全覆盖,鼓励各地结合实际提高短期信保保费扶持比例至80%(单家企业最高不超过500万元);(六)建立重大外资项目要素保障协调机制,总投资1亿美元以上项目推荐列入商务部重点外资项目工作专班计划,总投资10亿美元以上项目推荐列入国家重大外资工作专班计划;(七)鼓励外资企业在浙设立地区总部或研发中心,对符合条件的外资研发中心,根据核定的研发投入金额,按一定比例予以一次性奖励;(八)建立省领导与跨国公司负责人联系机制,对世界500强等龙头企业的重大投资项目,搭建省领导与企业高层直接沟通交流的绿色通道,推动项目落地;(九)多举措降低外贸外资企业融资成本;(十)推进国际贸易与投资结算便利化。
3. 银保监会发文推动金融服务制造业高质量发展
7月11日,银保监会发布《关于进一步推动金融服务制造业高质量发展的通知》,强调,银行机构要围绕先进制造业、战略性新兴产业、传统产业转型升级等重点领域,加大金融支持力度,创新金融产品和服务。积极帮扶前期信用良好、因疫情暂时遇困的企业,避免盲目抽贷、断贷、压贷。《通知》中要求,银行机构要扩大制造业中长期贷款、信用贷款规模,重点支持高技术制造业、战略性新兴产业,推进先进制造业集群发展,提高制造业企业自主创新能力。优化制造业外贸金融服务,支持汽车、家电等制造业企业“走出去”。
4. 广东省印发《发展绿色金融支持碳达峰行动实施方案》
7月13日,广东省人民政府办公厅印发《广东省发展绿色金融支持碳达峰行动的实施方案》,提出绿色金融服务体系发展目标:力争到2025年基本建立与碳达峰相适应的绿色金融服务体系。全省设立绿色专营机构40家,绿色贷款余额增速不低于各项贷款余额增速,直接融资规模稳步扩大,信用类绿色债券和绿色金融债发行规模较2020年翻两番。绿色保险全面深入参与气候和环境风险治理,累积提供风险保障超3000亿元。到2030年,绿色金融服务体系持续优化,绿色信贷占全部贷款余额的比重达到10%左右,不断创新多样化的绿色金融产品与衍生工具。
5. 河南、安徽将对村镇银行客户开展先行垫付
河南银保监局、河南地方金融监管局联合发布公告称,对禹州新民生村镇银行、上蔡惠民村镇银行、柘城黄淮村镇银行、开封新东方村镇银行账外业务客户本金分类分批开展先行垫付工作。7月15日开始首批垫付,垫付对象为单家机构单人合并金额5万元(含)以下的客户。单家机构单人合并金额5万元以上的,陆续垫付,垫付安排另行公告。安徽蚌埠相关部门同日公告,将对固镇淮河村镇银行客户开展先行垫付,垫付方案与河南方面相同。
三、其他宏观新闻
1. 韩国总统尹锡悦近日主持召开紧急经济民生会议
韩国总统尹锡悦近日主持召开紧急经济民生会议,决定从本月开始将牛肉、鸡肉、奶粉等7个品类的生活必需品的关税降为零关税,以稳控物价。韩国政府同时还将对大豆和芝麻等农产品下调关税税率。预计该零关税措施最早将在7月19日的国务会议结束后,自20日开始实施。
2. 中韩、中尼推进自由贸易协定谈判
7月12日,商务部部长王文涛与尼加拉瓜外交部长蒙卡达分别代表两国政府,以视频方式签署《中华人民共和国政府和尼加拉瓜共和国政府关于自由贸易协定早期收获的安排》,共同宣布启动中国—尼加拉瓜全面自由贸易协定谈判,同时还正式建立双边政府间经贸合作机制。次日,中韩举行自贸协定第二阶段谈判首席谈判代表会议。双方就跨境服务贸易、投资和金融服务等议题规则和负面清单市场准入问题开展深入磋商,取得积极进展。
3. 匈牙利政府宣布进入能源紧急状态
为了应对俄乌冲突和欧盟对俄罗斯实施的制裁可能导致的能源危机,匈牙利政府宣布国家进入能源紧急状态,批准了一个包括七项措施在内的能源安全计划,包括增加国内天然气产量、争取额外天然气供应、禁止燃油和木柴出口、促进国内褐煤生产、延长保克什核电站运行期限等。这一揽子措施将于8月开始生效,以确保冬季的能源供应。
4. 美国芯片法案取得重大进展
7月13日,美国众议院民主党核心小组主席哈基姆·杰弗里斯表示,一项旨在促进美国半导体行业发展的拟议法案已经取得“重大进展”,相信在7月底前将会达成协议。这项法案将为芯片生产补贴提供520亿美元的资金,并促进美国的科技创新。
5. 韩国科技部成立元宇宙/NFT安全委员会
7月14日,韩国科学技术信息通信部与韩国互联网振兴院(KISA)宣布成立元宇宙/NFT安全委员会,以检查元宇宙和NFT等虚拟融合经济的传播所产生的新安全问题,并寻求行业合作。该委员会由该国元宇宙和NFT相关的平台公司、安全产业、合作社组成。
四、宏观数据信息
1. 民航局:上半年,航空运输生产扭转困难局面,总体呈现V形走势。全行业共完成旅客运输量1.18亿人次,同比下降51.9%。航空货运恢复至较高水平,共完成货邮运输量307.7万吨,国际货运实现正增长。民航局还将加快推进民航重点项目建设,力争到2022年底颁证运输机场达256个,固定资产投资超千亿元。
2. 工信部:截至5月底,全国建成开通5G基站170万个,覆盖全国所有地级市、县城城区和92%的乡镇镇区,每万人5G基站数超过12个。5G移动电话用户数达到4.28亿户,5G流量占移动流量比重达到27.2%,同比增长19.1个百分点。
3. 国内成品油价格迎来“二连降”。7月12日,国家发改委发布消息,根据近期国际市场油价变化情况,按照现行成品油价格形成机制,自2022年7月12日24时起,国内汽、柴油价格每吨分别降低360元和345元。
4. 据海关统计,今年上半年,我国外贸进出口总值19.8万亿元,同比增长9.4%,连续8个季度保持同比正增长;其中出口11.14万亿元,同比增长13.2%;进口8.66万亿元,同比增长4.8%。5、6月份我国外贸进出口增速明显回升,分别为增长9.5%、14.3%,为全年外贸保稳提质打下坚实基础。
5. 国家能源局发布数据显示,6月份,全社会用电量7451亿千瓦时,同比增长4.7%,日均用电量环比增长14.7%。分产业看,第一产业用电量105亿千瓦时,同比增长12.4%;第二产业用电量4949亿千瓦时,增长0.8%;第三产业用电量1351亿千瓦时,增长10.1%;城乡居民生活用电量1046亿千瓦时,增长17.7%。1-6月,全社会用电量累计40977亿千瓦时,同比增长2.9%。
6. 国家统计局7月14日发布的数据显示,根据对全国25个夏粮生产省(区、市)的调查,2022年全国夏粮总产量14,739万吨,比上年增加143.4万吨,增长1.0%。全国夏粮播种面积26,530千公顷,比上年增加92.1千公顷,增长0.3%。全国夏粮单产5555.6公斤/公顷,比上年增加34.9公斤/公顷,增长0.6%。
7. 7月15日,国家统计局公布中国经济半年度成绩单:上半年GDP同比增长2.5%,其中二季度国内生产总值292,464亿元,同比增长0.4%。二季度固定资产投资同比增长4.2%,单月同比增速呈现逐月加快态势。居民消费持续回升,社会消费品零售总额同比增速转正,同比增3.1%,扭转连续三个月的下滑态势。5、6月份全国城镇调查失业率连续回落,6月当月为5.5%。上半年全国居民人均可支配收入同比实际增长3%,快于经济增速。
五、专题
针对“断供潮”风波,多家银行对涉及“停贷事件”的楼盘展开迅速排查,并于7月14日公布排查公告,宣称从统计数据来看,停贷楼盘的总贷款量占银行全部按揭贷款的比重相对较少,不会造成较大的影响。陕西西安市住建局等五部门也联合出台了13项措施,其中包括确保购地资金合规、项目建设全程监管、预售资金全额入账、严格拨付标准、夯实银行责任、健全房地产信用管理等。
措施原文如下:
《关于防范商品房延期交房增量问题的工作措施》
为进一步规范房地产市场秩序,有效防范商品房延期交房增量问题,促进房地产市场健康有序发展,结合《西安市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》(市政办发〔2021〕35号)等规定,现提出以下工作措施:
一、严格执行土地出让规定
(一)确保购地资金合规。参与商品住房用地竞买的开发企业必须使用合规自有资金,竞买企业股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利等。购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金,不得使用房地产产业链上下游关联企业借款或预付款,不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款,不得使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资等。经审核,存在使用非自有资金竞买商品住房用地的,取消竞得资格,已缴纳的竞买保证金不予退还。
二、实施项目建设全过程监管
(二)依法组织项目建设。开发企业应严格根据土地、工程规划许可、施工许可、经审查合格的施工图设计文件,按照基本建设程序组织工程建设。不得随意变更经审查合格的施工图设计文件,需要作重大修改的应当报原审批部门同意。
(三)加强工程建设管理。设计单位和施工图审查机构应严格按照建设工程规划许可及其附图,结合现行规范、标准进行施工图设计和审查,未经审查合格的施工图设计文件不得使用;施工单位应严格按照施工许可、经审查合格的施工图设计文件实施工程建设;监理单位应按照施工许可、经审查合格的施工图设计文件实施工程监理,实时监督施工质量和建设工期,对存在质量安全隐患和停工超过一个月的项目,要及时报告辖区住建部门。
各辖区资源规划、住建、城管部门应建立“一项目一档案”制度,自项目开工至竣工依照各自职责对工程建设情况实施全方位管理,做到“一月一巡查”、发现问题及时纠正。
三、加强商品房预售许可管理
(四)明确形象进度标准。开发企业申请商品房预售许可,原则上地上7层及以下的多层建筑,工程形象进度须主体结构工程封顶;7层以上的,须达到地上规划总层数的1/3,且不得少于7层。
(五)规范销售活动。开发企业应通过商品住房销售公示平台组织销售活动。在销售过程中,要按规定公示企业基本情况、开发证照、项目基本信息、房屋销售信息、项目周边环境、物业服务等信息。
四、强化商品房预售资金监管
(六)资金全额入账。商品房预售资金(包括定金、首付款、购房贷款及其他形式的全部房款)应全部直接存入专用监管账户进行监管,开发企业不得直接收取或另设账户收存购房人的购房款。
(七)严格拨付标准。商品房项目完成主体结构验收前,累计使用重点监管资金不得超过总额的50%;完成竣工验收前,不得超过95%;完成竣工验收备案前,不得超过99%;不动产首次登记后,可以提取剩余1%。其中,7层以上的建筑,总层数达到1/3、2/3前,累计使用重点监管资金分别不超过总额的20%和35%。
(八)强化技术支撑。优化商品房预售资金交存指引平台,实现监管部门、购房群众对预售资金交存信息随时可查;提高线上预售资金交存率、智能POS机使用率,实现1个工作日内系统智能对账;通过网签备案信息共享等方式,支持监管银行跟踪购房贷款入账情况,确保购房贷款交存至专用监管账户。
(九)加强账务核对。各辖区住建部门每月要与监管银行对账不少于一次,发现开发企业违规挪用重点监管资金的,应当立即停止拨付并依法查处。
(十)夯实银行责任。商业银行违反预售资金监管协议,未经辖区住建部门核实同意,擅自拨付监管资金的,应当负责追回资金;无法追回的依法承担相应赔偿责任。
人行西安分行营管部负责指导商业银行做好账户管理工作;市金融工作局应协调国家驻陕金融监管部门依法依规给予支持。
五、规范商品房交付行为
(十一)建立预查验制度。各辖区住建部门要督促开发企业组织五方责任主体单位进行竣工验收。竣工验收合格后,开发企业通知购房人代表对拟交付房屋进行预查验;发现问题的,要及时整改并通报整改结果。
(十二)公示交房资料。房屋交付使用时,开发企业应向购房人提供“两书一表”,即住宅质量保证书和住宅使用说明书、《建筑工程竣工验收备案表》。
六、健全房地产信用管理
(十三)强化信用管理。开发企业不能按期交付房屋,引发群体性事件,造成严重社会影响的,记为信用等级差的企业,向社会公示,并按照《陕西省房地产开发企业信用信息管理暂行办法》有关规定予以处理。
设计单位、施工图审查机构、施工单位、监理单位因违反国家强制性标准和行业规范影响房屋交付的,应记入信用档案并向社会公示;情节严重的,依法追究相关单位和人员责任。